Η χρονιά που ξεκινά δεν φαίνεται να είναι ήρεμη για το ελληνικό χρηματοπιστωτικό σύστημα. Τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων (servicers) βρίσκονται αντιμέτωπες με τρία μέτωπα που μπορεί να επηρεάσουν μελλοντικά τόσο τα οικονομικά τους αποτελέσματα όσο και τη στρατηγική αξιοποίησης της περιουσίας τους: τον διπλό ΕΝΦΙΑ στα κλειστά ακίνητα, τις συνέπειες της πρόσφατης απόφασης του Αρείου Πάγου για τα δάνεια του νόμου Κατσέλη και τις αμφιλεγόμενες δικαστικές αποφάσεις για τις Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (ΕΔΑΔΠ).
To διαρκές απρόβλεπτο φαίνεται πως έχει αρχίζει να επηρεάζει και το στίγμα των αναλυτών που ειδικά για την απόφαση του Αρείου Πάγου υποστηρίζουν ότι θα επηρεάσει την κουλτούρα πληρωμών και όχι μόνον. Για το λόγο αυτόν η κυβέρνηση αναμένεται να ασφαλίσει την απόφαση του Αρείου Πάγου με ένα και μόνον σκοπό: Να περιφρουρήσει την περίμετρο ενδεχόμενης επέκτασης της εφαρμογής της.
Σε ότι αφορά τον διπλό ΕΝΦΙΑ στα ακίνητα δείχνει να αποτελεί ένα μέτρο που δεν πρόκειται να βοηθήσει στην ουσία του αφού τόσο οι τράπεζες όσο και οι servicers θέλουν να ρίξουν στην αγορά τα ακίνητά τους, μια μεγάλη όμως γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις καθιστά το έργο πολύ δύσκολο.
Αξίζει να σημειωθεί πως σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Alpha Bank πάντως το 35% των κανονικών κατοικιών της χώρας παραμένει μη κατοικούμενο. Πρόκειται για το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση όπως αναφέρει σε σχετική της μελέτη η Alpha Bank. Χαρακτηρίζονται είτε δευτερεύουσες/εξοχικές κατοικίες σε ποσοστό 22,5%, είτε πραγματικά κενά ακίνητα (12%). Αν και οι κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 11,6% σε σχέση με την προηγούμενη απογραφή, ο αριθμός τους παραμένει υψηλός.
Διπλός ΕΝΦΙΑ: Η κυβερνητική πίεση στα κλειστά ακίνητα
Το πρώτο «χτύπημα» δείχνει σχεδόν γεγονός: τράπεζες και servicers θα κληθούν να πληρώσουν διπλό ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα που διατηρούν κλειστά και αναξιοποίητα. Πρόκειται για διάταξη που ψηφίστηκε στα τέλη του 2024, αλλά η εφαρμογή της είχε καθυστερήσει λόγω της αναμονής της υπουργικής απόφασης που θα καθορίσει τα κριτήρια και τη διαδικασία καταγραφής των ακινήτων.
Η υπουργική απόφαση, σύμφωνα με πληροφορίες, θα βρίσκεται άμεσα στο γραφείο του υφυπουργού Οικονομίας Γ. Κώτσηρα, και στη συνέχεια η ΑΑΔΕ θα ξεκινήσει την πρώτη επίσημη καταγραφή των κλειστών ακινήτων στον χρηματοπιστωτικό τομέα.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, οι τράπεζες διαθέτουν περίπου 8.300 ακίνητα, ενώ οι servicers άλλα 11.000. Από αυτά, τα 7.000 είναι οικιστικά. Το κόστος του διπλού φόρου υπολογίζεται σε περίπου 20 εκατ. ευρώ, και τα εκκαθαριστικά αναμένονται έως το τέλος Φεβρουαρίου 2026.
Ο στόχος της κυβέρνησης είναι σαφής: πίεση ώστε τα ακίνητα αυτά να εισέλθουν στην αγορά, αυξάνοντας την προσφορά και ενδεχομένως περιορίζοντας τις συνεχείς αυξήσεις στα ενοίκια. Ταυτόχρονα, τα έσοδα από τον διπλό ΕΝΦΙΑ θα αξιοποιηθούν για δράσεις στήριξης της στεγαστικής πολιτικής.
Η διαδικασία καταγραφής της ΑΑΔΕ θεωρείται κρίσιμη, καθώς θα καθορίσει ποια ακίνητα θα πληρώσουν τον διπλό φόρο και ποια θα εξαιρεθούν, όπως εκείνα που είναι υπό ανακαίνιση ή βρίσκονται σε περιοχές με περιορισμένη εμπορική ζήτηση. Στην πράξη, η επιβολή του φόρου στέλνει ένα ξεκάθαρο μήνυμα: τα ακίνητα δεν μπορούν να παραμένουν επ’ αόριστον αδρανή.
Απόφαση Αρείου Πάγου: Η Moody’s προειδοποιεί- Η κυβέρνηση περιφρουρεί την περίμετρο
Το δεύτερο «χτύπημα» αφορά την πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου σχετικά με τα δάνεια του νόμου Κατσέλη. Αν και πρόκειται για νομική εξέλιξη, οι επιπτώσεις μπορεί να είναι σοβαρές για τις τράπεζες και τα χαρτοφυλάκια τιτλοποιήσεων. Ακούγεται πως η απόφαση σύντομα θα περιέλθει στα χέρια των ενδιαφερομένων.
Η Moody’s, σε πρόσφατο report, επισημαίνει πως το βασικό ζήτημα δεν είναι τόσο το άμεσο κεφαλαιακό κόστος, αλλά η μεταβολή των αναμενόμενων ταμειακών ροών (cash flows). Η απόφαση μειώνει δραστικά το επιτοκιακό σκέλος των ρυθμισμένων στεγαστικών δανείων, καθώς οι τόκοι υπολογίζονται μόνο επί της δόσης. Αν εφαρμοστεί αναδρομικά, οι αγορές εκτιμούν απώλεια τόκων έως και 1 δισ. ευρώ, κυρίως σε χαρτοφυλάκια που σχετίζονται με τον νόμο Κατσέλη.
Η Moody’s εκτιμά επίσης ότι αν δημιουργηθεί προσδοκία ευνοϊκής μεταχείρισης και για άλλους δανειολήπτες, μπορεί να ανακοπεί η βελτίωση της κουλτούρας πληρωμών που επιτεύχθηκε την περίοδο 2022-2025. Το αποτέλεσμα θα είναι πιθανή σύσφιξη της πιστωτικής πολιτικής, υψηλότερη τιμολόγηση νέων δανείων και περιορισμένη πιστωτική επέκταση.
Πλην όμως θεωρείται περίπου βέβαιο πως όταν εκδοθεί η απόφαση το Υπουργείο πρόκειται να ασφαλίσει την περίμετρο με νομοθετική ρύθμιση.
Δικαστική αβεβαιότητα για τις ΕΔΑΔΠ: Το 3ο μέτωπο
Το τρίτο «χτύπημα» αφορά τις Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (ΕΔΑΔΠ). Το ΣτΕ (αποφάσεις 2260-2261/2025) αποφάνθηκε ότι οι ΕΔΑΔΠ, ως εταιρείες ειδικού και αποκλειστικού σκοπού, δεν μπορούν να χαρακτηριστούν «χρηματοδοτικά ιδρύματα» σύμφωνα με τον Κανονισμό 575/2013.
Ωστόσο, λόγω της πολυπλοκότητας των ευρωπαϊκών διατάξεων, το ΣτΕ υπέβαλε προδικαστικό ερώτημα στο Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΔΕΕ) για οριστική ερμηνεία. Η απόφαση του ΔΕΕ θα καθορίσει αν οι ΕΔΑΔΠ μπορούν να θεωρηθούν χρηματοδοτικά ιδρύματα.
Το αποτέλεσμα αυτής της διαδικασίας είναι καθοριστικό. Αν οι ΕΔΑΔΠ δεν θεωρηθούν χρηματοδοτικά ιδρύματα, πολλοί πλειστηριασμοί ενδέχεται να ανατραπούν, με σοβαρές συνέπειες για την αγορά ακινήτων και την πολιτική διαχείρισης κόκκινων δανείων.
Στην περίπτωση που δεν θεωρούνται χρηματοδοτικά ιδρύματα θα πρέπει να ασκούν μόνο τις προβλεπόμενες στο νόμο δραστηριότητες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις (νομική και λογιστική παρακολούθηση, είσπραξη, διενέργεια διαπραγματεύσεων με τους οφειλέτες των προς διαχείριση απαιτήσεων, σύναψη συμβάσεων συμβιβασμού ή ρύθμισης και διακανονισμού οφειλών) χωρίς καμία ανάληψη πιστωτικού κινδύνου.
Το μεγάλο στοίχημα του 2026
Τα τρία αυτά «χτυπήματα» -διπλός ΕΝΦΙΑ, απόφαση Αρείου Πάγου και δικαστική αβεβαιότητα για τις ΕΔΑΔΠ- συνθέτουν ένα περίπλοκο τοπίο για το 2026. Η επιτυχία ή αποτυχία του μέτρου του διπλού ΕΝΦΙΑ θα καθορίσει σε μεγάλο βαθμό αν θα αυξηθεί η προσφορά ακινήτων στην αγορά και αν θα περιοριστεί η πίεση στα ενοίκια. Παράλληλα, οι νομικές και οικονομικές αβεβαιότητες μπορεί να επηρεάσουν τόσο την κουλτούρα των πληρωμών όσο εν τέλει και το επενδυτικό κλίμα.
www.newmoney.gr
