Τέσσερις διαφορετικοί παράγοντες ανάσχεσης της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών, αλλά και του ράλι ανόδου των τιμών στα οικιστικά ακίνητα στις περιοχές πρώτης κατοικίας αναμένεται να διαμορφωθούν τους επόμενους μήνες
Η προετοιμασία των τραπεζών -υπό την πίεση του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού (SSM)- να ξεφορτωθούν ακίνητα από το χαρτοφυλάκιό τους, ο σχεδιασμός των servicers να διαθέσουν δεκάδες χιλιάδες από τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους, τα μέτρα της κυβέρνησης για τη διάθεση κατοικιών (που θα αγοραστούν ως πρώτες κατοικίες) στην αγορά και τα φορολογικά μέτρα που εξετάζονται για τις πλατφόρμες τύπου Airbnb μπορούν να λειτουργήσουν ως φρένο στην ξέφρενη πορεία ανόδου των τιμών. Και παράλληλα να δημιουργήσουν ένα cooldown στη μίνι οικιστική κρίση της χώρας, προτού αυτή δημιουργηθεί, δίνοντας ανάσα στα μέσης αξίας οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας.
Η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία διαπιστώνει σωρευτική αύξηση στις τιμές των ακινήτων κατά 66,4% την τελευταία επταετία, υπολογίζει ότι «παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης της προσφοράς και του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) σε περιοχές πρώτης κατοικίας εκτιμάται ότι θα μετριάσουν τους ρυθμούς αύξησης των τιμών και των μισθωμάτων και ενδεχομένως θα οδηγήσουν τοπικά και σε διορθώσεις τιμών».
Στο παιχνίδι φαίνεται ότι είναι έτοιμα να μπουν δεκάδες χιλιάδες ακίνητα τα οποία σήμερα είναι ενταγμένα στα χαρτοφυλάκια των συστημικών τραπεζών. Ο λόγος είναι ότι ο SSM πιέζει τα ελληνικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να ξεφορτωθούν περαιτέρω μέρος αυτού του portfolio για να επιτευχθεί (επιπλέον) μείωση του υψηλού τους αποθέματος. Σε αυτό, αν προστεθούν και τα περίπου 100.000 ακίνητα που έχουν στη διάθεσή τους οι servicers θα μπορεί να επιτευχθεί μία «μίνι πλημμύρα» κατοικιών, η οποία θα αυξήσει τον αριθμό προς πώληση διαθέσιμων κατοικιών και θα είναι ικανή, αν όχι να ρίξει, τουλάχιστον να διατηρήσει στα ίδια επίπεδα τις τιμές.
Τα ακίνητα των τραπεζών
Η κυβέρνηση, μπροστά στη μίνι οικιστική κρίση που έχει προκαλέσει η (τροφοδοτούμενη και από τον πληθωρισμό) αύξηση του κόστους στέγασης, λαμβάνει μέτρα. Ωστόσο, ο ισχυρός παράγοντας ανάσχεσης αυτού που η ΤτΕ περιγράφει ως «το σοβαρό πρόβλημα του κόστους στέγασης, το οποίο έχει προκύψει κατά τα τελευταία έτη ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσής της» έρχεται από αλλού.
Ο λόγος για τον SSM, ο οποίος στη φετινή διαβούλευση πιέζει για μείωση του χαρτοφυλακίου ακινήτων των τεσσάρων συστημικών τραπεζών. Αλλωστε σε αυτή την κατεύθυνση κινούνται και οι τράπεζες, οι οποίες έχουν δεσμευτεί ότι θα επιταχύνουν τις προσπάθειες μείωσης, καθώς η διατήρησή τους, ως ποσοστού του ενεργητικού, οδηγεί σε ανάλωση κεφαλαίων.
Πρόκειται για περίπου 10.000 ακίνητα, η εγγεγραμμένη αξία των οποίων στα βιβλία των συστημικών τραπεζών ξεπερνά τα 4 δισ. ευρώ. Αυτά έχουν περιέλθει στην κυριότητα των τραπεζών ως αποτέλεσμα κυρίως πλειστηριασμών και δευτερευόντως οριστικών διακανονισμών χρέους, με τα περισσότερα να βρίσκονται σε διαδικασία ωρίμανσης προκειμένου να καταστούν έτοιμα προς μεταβίβαση. Ωστόσο, η διαδικασία τακτοποίησης των ανακτηθέντων ακινήτων αποδείχθηκε πιο χρονοβόρα και κοστοβόρα από το αναμενόμενο, με αποτέλεσμα να καθυστερήσει σημαντικά η ανάρτηση του πωλητηρίου τους (π.χ. για όσα δεν θα γίνουν αντικείμενο εκμετάλλευσης με μισθώσεις).
Τα ακίνητα των servicers
Στις χιλιάδες πωλήσεις ακινήτων στις οποίες θα οδηγήσει (αναπόφευκτα) η πίεση του SSM και η επιτάχυνση από τις τράπεζες της στρατηγικής ξεφορτώματος του χαρτοφυλακίου τους ώστε να αποφευχθεί το δαπανηρό κόστος διαχείρισής τους, αναμένεται να προστεθεί ένας άλλος παράγοντας ανάσχεσης της ανοδικής πορείας των τιμών, η περαιτέρω αύξηση της προσφοράς. Σε αυτή την περίπτωση, πρόκειται για περισσότερα από 100.000 ακίνητα τα οποία δεν αντιμετωπίζουν την αντικειμενική δυσκολία της ωρίμανσης και τακτοποίησης που απαιτείται προτού μεταβιβαστούν από τις τράπεζες.
Πρόκειται για τους servicers και asset managers στους οποίους έχουν μεταβιβαστεί τα περισσότερα από τα ακίνητα που κατείχαν οι τράπεζες και επιθυμούσαν διακαώς να πωλήσουν ώστε να ελαφρύνουν το ενεργητικό τους. Μέσω των REOCOs, οι servicers παίρνουν ακίνητα από πλειστηριασμούς, τα οποία αναλαμβάνουν ειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων για να τα ωριμάσουν και να τα τακτοποιήσουν το ταχύτερο δυνατό ώστε να διατεθούν.
Ηδη από πέρυσι παράγοντες της αγοράς real estate περιέγραφαν ένα cooldown που αναμένεται στις τιμές των ακινήτων, προκαλώντας πίεση που θα οδηγήσει σε πτωτική τάση, από τον σχεδιασμό των μεγαλύτερων servicers που λειτουργούν στη χώρα να διαθέσουν στην αγορά περισσότερα από 100.000 ακίνητα που διαθέτουν. Σε αυτό αξίζει να προστεθεί και η εκτίμηση ότι η πρόθεση των servicers είναι να τα πωλήσουν στη διάρκεια του τρέχοντος έτους, κάτι το οποίο και δικαιολογεί τη διάθεσή τους σε ανταγωνιστικές τιμές, με δεδομένη την καλή συγκυρία στην οποία βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων που εγγυάται υψηλό περιθώριο κέρδους.
Προς αυτή την κατεύθυνση εκτιμάται ότι θα δώσουν ανάσα και τα μέτρα διευκόλυνσης των πλειστηριασμών, καθώς πλέον αντιμετωπίζονται με πιο εμπορική ματιά τα προς διάθεση ακίνητα, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές έχουν ακόμα και τη δυνατότητα να τα δουν από κοντά.
Τα κυβερνητικά προγράμματα πρώτης κατοικίας
Εκτιμάται ότι οι κυβερνητικές παρεμβάσεις θα καταφέρουν να... κατεβάσουν το θερμόμετρο των τιμών στα ακίνητα ενισχύοντας ταυτόχρονα την οικοδομική και επενδυτική δραστηριότητα. Εστιασμένες σε περιοχές πρώτης κατοικίας, αυτές οι παρεμβάσεις έχουν την κατεύθυνση της ενίσχυσης της προσφοράς και του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa), κάτι που, σύμφωνα με την ΤτΕ, «εκτιμάται ότι θα μετριάσουν τους ρυθμούς αύξησης των τιμών και των μισθωμάτων και ενδεχομένως θα οδηγήσουν τοπικά και σε διορθώσεις τιμών».
Ηδη στα σκαριά είναι το δεύτερο μέρος του προγράμματος «Σπίτι μου», καθώς η διαπραγμάτευση του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη με την Κομισιόν για εξασφάλιση των κονδυλίων από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ήταν επιτυχής. Ετσι, με συμμετοχή από τον κρατικό προϋπολογισμό ύψους 300 εκατ. ευρώ και 1,7 δισ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης θα χρηματοδοτηθεί η συνέχεια του προγράμματος με 20.000 φτηνά δάνεια, που αυτή τη φορά θα αφορούν πολίτες ηλικίας από 29 έως 50 ετών. Θυμίζουμε ότι από το προηγούμενο πρόγραμμα συνολικού προϋπολογισμού 1 δισ. ευρώ εκταμιεύθηκαν 6.305 εκταμιευμένα δάνεια για αγορά ακινήτου, ενώ στο τέλος του χρόνου 9.155 νέα ζευγάρια θα έχουν αποκτήσει το δικό τους σπίτι.
Το φθινόπωρο αναμένεται να τρέξει και το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή», το οποίο έχει σκοπό την παροχή κατοικιών έναντι χαμηλού αντιτίμου με την εκμετάλλευση της αδρανούς ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου. Μέσω αυτής της δράσης σχεδιάζεται η ανέγερση περισσότερων από 2.500 κατοικιών οι οποίες θα διατεθούν σε πολίτες έως 39 ετών (με βάση εισοδηματικά και οικογενειακά κριτήρια), με εφαρμοζόμενο μοντέλο διάθεσής τους την αγορά, το ενοίκιο, ακόμα και το rent to own.
Το τελευταίο μοντέλο έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, με δεδομένο ότι προβλέπει την κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης με σκοπό την εξαγορά, κάτι το οποίο εξετάζεται να επεκταθεί και σε άλλα ακίνητα φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, πέραν αυτών που ανεγείρονται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής.
Τα μέτρα στα Airbnb
Ανάσα στην αγορά κατοικίας με αύξηση των προσφερόμενων ακινήτων αναμένεται να δώσουν οι κυβερνητικές πρωτοβουλίες με κίνητρα και φοροελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων που θα ανοίξουν, αλλά και θα φέρουν στη μακροχρόνια μίσθωση τα διαμερίσματά τους. Για το τελευταίο, ο πρωθυπουργός έχει αποκαλύψει ότι εξετάζεται να μπει πλαφόν ημερών στα ακίνητα που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb, σενάριο που φαίνεται ότι θα μείνει στον πάγο, καθώς δείχνουν να προκρίνονται τα μέτρα φορολογικής πριμοδότησης όσων διαθέτουν τα ακίνητά τους σε μακροχρόνια μίσθωση, με ταυτόχρονη αύξηση των φόρων σε όσους τα διαθέτουν σε βραχυχρόνια. Μετά το καλοκαίρι, η κυβέρνηση αναμένεται να ανακοινώσει τις παρεμβάσεις στο καθεστώς μισθώσεων τύπου Airbnb με την εφαρμογή των νέων μέτρων που θα αποφασιστούν και γνώμονα την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος της χώρας.
Αφού αξιολογηθούν τα αποτελέσματα της τρέχουσας τουριστικής σεζόν και ληφθούν υπόψη παράγοντες όπως η γεωγραφική διάσταση,το οικιστικό πρόβλημα της κάθε περιοχής και το κατά πόσο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν επηρεάσει αρνητικά την εύρεση κατοικίας για μακροχρόνια μίσθωση, θα ληφθούν οι τελικές αποφάσεις.
Σε ό,τι αφορά τα κλειστά διαμερίσματα, τα οποία εκτιμάται ότι ξεπερνούν το 1 εκατομμύριο από ιδιοκτήτες που επιλέγουν να μην τα αξιοποιούν (λόγω κακής εμπειρίας από κακοπληρωτές ενοικιαστές, του κόστους των ανακαινίσεων, αλλά και διαφωνίας με τους συνιδιοκτήτες), παράγοντες της αγοράς ακινήτων αναφέρουν ότι προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» μπορούν να φέρουν μια τάση αναστροφής της δομικής αλλαγής που έχει υποστεί η αγορά κατοικίας την τελευταία 15ετία (με κορύφωση τα χρόνια της κρίσης) που αφορά τη στροφή των νοικοκυριών στην ενοικίαση και όχι στην αγορά. Η ταυτόχρονη παροχή περισσότερων διαθέσιμων ακινήτων στην αγορά με την εκλογίκευση των τιμών στις περιοχές πρώτης κατοικίας και η πρόσβαση σε χρηματοδότηση από πιθανούς αγοραστές μπορούν να αποδειχθούν σωτήριες αναστρέφοντας αυτή την αλλαγή.
Θετικό momentum από το luxury real estate
Πάντως, ο τομέας του ελληνικού real estate που φαίνεται ικανός να διατηρήσει τον πολύ ισχυρό βηματισμό του και να συμπαρασύρει και τους υπόλοιπους είναι αυτός των luxurious ακινήτων. Οπως σημειώνει και η ΤτΕ στην έκθεσή της για την αγορά ακινήτων το 2024, τουλάχιστον σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα και όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή «οι τιμές θα συνεχίσουν την ανοδική τάση τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές».
Αλλωστε όλοι οι αναλυτές συμφωνούν ότι οι σχετιζόμενες με την ακίνητη περιουσία Ξένες Αμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) διατηρούν ισχυρό ρυθμό ανάπτυξης, φτάνοντας στα 2 δισ. ευρώ τα έτη 2022-2023, έναντι των 400 εκατ. ευρώ που ήταν ο αντίστοιχος μέσος όρος κατά τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Φυσικά, αυτές λαμβάνουν ώθηση από τα κίνητρα που παρέχονται σε πολίτες τρίτων χωρών μέσα από την εφαρμογή του προγράμματος Golden Visa, αλλά και από τη γενικότερη ανάπτυξη που γνωρίζει αυτός ο τομέας.
Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό σε μια αγορά που χαρακτηρίζεται από σταθερότητα (σε πολιτικό και οικονομικό επίπεδο) και έχει λαμπρό μέλλον, ιδιαίτερα σε περιοχές όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα (καθώς το mega project του Ελληνικού συμπαρασύρει ανοδικά την αξία σχεδόν σε όλο το παραλιακό μέτωπο), θεωρείται ότι παρέχει ακίνητα υψηλής αξίας σε περιοχές-φιλέτα σε discount σε σχέση με την υπόλοιπη ευρωπαϊκή αγορά. Αλλωστε, διόλου τυχαία, τη φετινή περίοδο Απριλίου - Μαΐου - Ιουνίου η υψηλότερη μέση τιμή για κατοικίες προς πώληση ήταν στα νότια προάστια της πρωτεύουσας, με 3.750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Για τους παραπάνω λόγους, λοιπόν, εκτιμάται ότι η όρεξη για ΞΑΕ σε αυτό τον τομέα θα παραμείνει ισχυρή διατηρώντας την ανοδική τάση στον τομέα των luxurious ακινήτων. Αλλωστε, καθώς η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι οι εξελίξεις της τελευταίας διετίας, δηλαδή η γεωπολιτική αστάθεια και ο υψηλός πληθωρισμός, δεν ανέκοψαν την ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων αλλά και την οικονομική και επενδυτική δραστηριότητα στην Ελλάδα και η ζήτηση τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό διατηρήθηκε σε ικανοποιητικά επίπεδα, δεν θεωρείται παράξενη η εκτίμηση των αναλυτών ότι αυτή η ισχυρή ζήτηση θα διατηρήσει το θετικό momentum στις τιμές.
Γιώργος Καραγιάννης
ΠΡΩΤΟ ΘΕΜΑ
